阳江市：阳春市房屋安全检查鉴定报告，办理营业执照

一、房屋安全检查鉴定的重要性

1. 保障居住者生命财产安全

• 房屋可能会因为各种原因，如建筑质量问题、自然老化、自然灾害、周边环境变化等出现安全隐患。通过安全检查鉴定，可以及时发现潜在的危险，例如墙体裂缝可能预示着结构不稳定，屋面漏水可能导致木构件腐朽，这些问题如果不及时处理，可能会引发房屋坍塌等严重事故，危及居住者的生命和财产安全。

2. 为房屋交易提供依据

• 在房屋买卖、租赁过程中，安全鉴定报告是重要的参考文件。买家或租户可以通过鉴定报告了解房屋的真实安全状况，避免购买或租赁到存在安全问题的房屋，减少后续的纠纷和经济损失。

3. 支持房屋改造和维护决策

• 当房屋需要进行改造、装修、加层或改变用途时，安全鉴定能够提供房屋现有结构的承载能力、材料性能等关键信息，帮助业主和设计师确定合理的改造方案，确保改造后的房屋依然安全可靠。同时，定期的安全检查鉴定也可以为房屋的日常维护提供方向，有针对性地对出现问题的部位进行修缮。

二、鉴定内容

（一）基本信息收集

1. 房屋建筑资料收集

• 设计图纸：包括建筑、结构、给排水、电气等图纸。建筑图纸能明确房屋的布局、层数、层高、建筑面积等信息，结构图纸则显示房屋的结构类型（如砌体结构、框架结构、剪力墙结构等）、基础形式、柱梁墙等构件的尺寸和位置，以及材料强度等级（如混凝土强度、钢材型号、砖的强度等）的设计要求。

• 施工资料：施工记录如隐蔽工程验收记录（像基础钢筋绑扎、柱梁节点钢筋处理等）、材料检验报告（水泥、钢材、砖等材料的质量证明和复验报告）、施工日志（记录施工过程中的天气、进度、问题及处理等情况）和竣工报告等，这些资料有助于了解房屋的施工质量和过程。

• 变更记录：收集房屋在建设过程中或建成后的变更文件，如设计变更通知、改造记录等，因为这些变更可能会对房屋的安全性能产生影响。

2. 房屋使用情况收集

• 使用年限：确定房屋的建造年份，了解房屋已使用的时间，一般来说，使用年限越长，房屋出现安全问题的可能性越大。

• 使用功能变化：询问房屋是否有过功能改变，例如从住宅改为商业用途、仓库改为车间等，使用功能的改变通常会伴随着荷载的变化，可能影响房屋的安全。

• 维修保养记录：查看房屋的维修和保养记录，包括日常维修（如屋面补漏、墙体粉刷）、结构加固（如增加圈梁、柱子加固）等情况，良好的维修保养有助于维持房屋的安全性能。

（二）现场检查

1. 房屋外观检查

• 整体外观：观察房屋的整体形态，检查是否有明显的倾斜、沉降。可以通过与周边建筑物或地面标志物对比，或者使用全站仪、经纬仪等仪器进行jingque测量。同时查看房屋外立面是否有裂缝、剥落、鼓包等现象。

• 屋面检查：检查屋面的材料状况，如瓦片是否松动、缺失，卷材防水层是否有破损、起鼓，屋面排水是否顺畅，有无积水现象。对于平屋面，还要关注屋面的隔热层、保护层是否完好。

• 门窗检查：检查门窗的开启和关闭是否正常，密封性能是否良好，门窗框是否有变形、腐朽、损坏等情况。

2. 结构构件检查

• 基础检查：如果条件允许，检查基础的外观，查看是否有裂缝、沉降、外露等情况。对于桩基础，可能需要借助设备检查桩身的完整性。

• 墙体检查：对承重墙和非承重墙进行检查。查看墙体是否有裂缝，裂缝的宽度、长度、走向等信息需要详细记录。检查墙体是否有倾斜、变形，用小锤敲击墙体，听声音判断内部是否有空鼓现象。对于砌体墙，还要查看砖或砌块是否有风化、剥落，砂浆是否饱满。

• 柱和梁检查：检查柱和梁的表面是否有裂缝、变形、露筋、锈蚀等情况。对于混凝土构件，观察混凝土是否有蜂窝、麻面、孔洞等质量缺陷；对于钢结构构件，重点检查焊缝是否有裂纹、螺栓是否松动、钢材是否锈蚀。

• 楼板检查：查看楼板是否有裂缝、变形，尤其是板底和板角部位。检查楼板的厚度是否符合设计要求，可以使用超声测厚仪等设备进行测量。

3. 连接部位检查

• 节点检查：检查梁柱节点、墙柱连接等部位是否牢固。对于钢结构，查看节点处的焊缝质量和螺栓连接情况；对于混凝土结构，检查节点区混凝土是否密实，钢筋锚固是否满足要求。

• 附属构件连接检查：检查楼梯与主体结构的连接、阳台与主体建筑的连接等是否安全可靠，这些部位在使用过程中容易出现安全问题。

（三）材料性能检测

1. 混凝土材料检测

• 回弹法：利用回弹仪在混凝土表面进行测试，回弹仪垂直于测试面，测试面应平整、清洁。在构件上选择合适的测区，根据回弹值和碳化深度来推算混凝土强度。这种方法操作简便，但精度相对较低，适用于初步检测和大面积检测。

• 超声 - 回弹综合法：结合超声波在混凝土中的传播速度和回弹值来评定混凝土强度，能在一定程度上提高检测精度。

• 钻芯法：从混凝土构件中钻取芯样，芯样经过加工后在压力试验机上进行抗压试验，直接获取混凝土的强度。该方法精度高，但对结构有一定损伤，常用于对其他检测方法的验证或重要构件的检测。

• 强度检测：

• 碳化深度检测：在混凝土表面钻孔，用酚酞试剂检测孔壁混凝土的碳化深度。碳化会降低混凝土的碱性，影响钢筋的耐久性，进而影响结构安全。

• 耐久性检测：检测混凝土的抗渗性和抗冻性。抗渗性检测是通过抗渗仪对混凝土试件施加水压，观察渗水情况；抗冻性检测是模拟冻融循环，观察混凝土试件在多次冻融后的强度损失和外观变化。

2. 钢材检测

• 力学性能检测：从结构构件中取样，进行拉伸试验和弯曲试验，获取钢材的屈服强度、抗拉强度、伸长率等力学性能指标。这些指标是评估钢材质量和结构承载能力的重要依据。

• 化学成分分析：必要时，对钢材进行化学成分分析，检测碳、硅、锰、硫、磷等元素的含量，判断钢材是否符合标准要求。例如，硫和磷含量过高会降低钢材的韧性。

• 锈蚀检测：观察钢材表面的锈蚀情况，测量锈蚀厚度，评估钢材的剩余承载能力。同时，检测防腐涂层的厚度，判断防腐措施是否有效。

3. 砌体材料检测

• 砖和砌块强度检测：对于砖砌体，可采用回弹法检测砖的强度，通过回弹仪在砖表面测试回弹值来推算砖的强度。对于砌块，可制作标准试件进行抗压强度试验。

• 砂浆强度检测：常用贯入法和回弹法。贯入法是用贯入仪将测钉贯入砂浆一定深度，根据贯入阻力确定砂浆强度；回弹法是利用回弹仪在砂浆表面测试回弹值，结合碳化深度推算砂浆强度。

• 砌体抗剪强度检测：在墙体原位进行剪切试验，对砌体施加水平剪力，测量位移，获取砌体的抗剪强度，这对于评估砌体结构在水平荷载作用下的安全性很重要。

（四）房屋安全性能评估

1. 承载能力评估

• 根据房屋的结构类型、材料性能和构件尺寸，结合实际荷载情况（包括恒载、活载、风载、雪载等），建立结构计算模型。对于简单结构可以采用手算方法，按照结构力学原理计算构件的内力（如轴力、剪力、弯矩）；对于复杂结构，利用有限元分析软件（如 ANSYS、SAP2000 等）进行计算。

• 将计算得到的内力与构件的承载能力进行比较。构件的承载能力根据材料强度、构件尺寸和设计规范计算得出。例如，混凝土梁的抗弯承载能力可以根据混凝土抗压强度、钢筋抗拉强度和梁的截面尺寸计算。通过比较判断结构是否满足安全要求。

2. 变形评估

• 检测房屋在荷载作用下的变形情况。对于竖向结构构件（如柱、墙），主要检测垂直度和沉降。对于水平结构构件（如梁、板），重点检测挠度。通过水准仪、全站仪等仪器进行测量，将测量结果与设计规范允许值进行比较，判断变形是否在允许范围内。

3. 稳定性评估

• 分析房屋结构的整体稳定性和局部稳定性。对于高层建筑或大跨度建筑，考虑在风载、地震等侧向力作用下的抗倾覆稳定性，计算抗倾覆力矩和倾覆力矩，判断是否会发生倾覆。对于局部构件，如薄壁柱、悬挑构件等，检查是否存在局部失稳的情况，通过计算临界荷载并与实际荷载比较来评估。

三、鉴定流程

（一）委托与受理

1. 委托申请：房屋所有人或使用人（委托人）向具有资质的房屋安全鉴定机构提出鉴定申请，填写委托鉴定申请表，明确鉴定目的（如房屋安全排查、改造前鉴定、事故后鉴定等）、范围（整栋房屋或部分区域）和要求（如鉴定精度、报告格式等）。

2. 受理审查：鉴定机构对委托申请进行审查，主要审核委托人提供的基本信息是否完整、鉴定要求是否明确，以及自身是否具备相应的鉴定能力和资质。同时，与委托人沟通鉴定费用、鉴定时间等事宜，达成一致后签订委托鉴定合同。

（二）前期准备

1. 组建鉴定团队：鉴定机构根据房屋的规模、结构复杂程度、鉴定内容等因素，组织的结构工程师、材料检测工程师、测量工程师等人员组成鉴定团队，明确各成员的职责分工。

2. 收集与整理资料：按照上述基本信息收集的要求，收集房屋的设计图纸、施工资料、使用记录等相关资料，并进行整理和初步分析。同时，准备好现场鉴定所需的设备和工具，如全站仪、回弹仪、超声检测仪、钻芯机、试验机、卡尺、裂缝宽度测量仪等，并对设备进行校准和检查。

3. 制定鉴定方案：根据房屋的具体情况和鉴定要求，制定详细的鉴定方案。方案包括鉴定内容（如现场检查、材料性能检测、安全性能评估等）、方法（如现场检查方法、实验室检测方法、计算分析方法等）、步骤（现场检查的先后顺序、样本采集和送检流程等）、时间安排（各阶段鉴定的具体时间）、人员分工（每个鉴定环节的负责人）等内容。

（三）现场鉴定

1. 现场检查与检测实施：鉴定团队按照鉴定方案到房屋现场进行检查和检测工作。包括房屋外观检查、结构构件检查、连接部位检查等内容，同时进行材料性能的现场检测（如回弹法检测混凝土强度、用卡尺测量钢材锈蚀厚度等）。在检查和检测过程中，详细记录检查和检测结果，如裂缝位置和宽度、尺寸测量数据、材料性能检测数据等，可以采用文字记录、拍照、录像等多种方式进行记录。

2. 现场问题沟通与记录：在现场鉴定过程中，鉴定人员与房屋的管理人员、住户等进行沟通，了解房屋在使用过程中出现的问题、异常情况等，并做好记录。这些信息对于后续的分析和评估非常重要。

（四）实验室检测（如有需要）

1. 样本采集与送检：根据现场鉴定的需要，采集混凝土芯样、钢材试样、砖和砌块试样、砂浆试样等材料，送往具有相应资质的实验室进行检测。采集样本时要遵循相关标准和规范，确保样本的代表性和有效性。例如，混凝土芯样的采集位置要避开钢筋和裂缝，钢材试样的采集要保证原始状态。采集后的样本要妥善包装和标识，送往实验室。

2. 实验室检测与报告：实验室按照相关标准和规范对样本进行检测，如混凝土的强度测试、钢材的拉伸试验、砌体材料的强度测试等。实验室检测过程要严格按照操作规程进行，确保检测结果的准确性。检测完成后，实验室出具检测报告，报告应包含详细的检测结果和结论，如混凝土的强度等级、钢材的屈服强度和抗拉强度、砌体材料的强度等。

（五）计算分析与评估

1. 计算模型建立与计算：根据现场检查和检测结果，以及实验室检测报告，建立房屋结构的计算模型，进行荷载计算和结构分析。在计算过程中，要充分考虑房屋的实际结构形式、材料性能、周边环境等因素，确保计算结果的准确性。例如，计算风载时要根据房屋的地理位置和实际风向风速情况取值。

2. 安全评估与鉴定结论：结合计算结果和相关规范标准，对房屋的安全性能进行评估，确定鉴定结论。结论一般分为安全性能满足要求、部分满足要求（需要采取一定的加固措施）、不满足要求（存在严重安全隐患，需要进行重大改造或拆除）等几种情况。在评估过程中，要综合考虑房屋的结构承载能力、变形情况、材料性能变化、连接部位的可靠性等因素。

（六）报告编制与审核

1. 报告编制：根据鉴定结论和相关工作内容，编制房屋安全检查鉴定报告。报告应包括房屋概况（如地址、结构类型、建筑面积、层数等）、鉴定目的、依据（包括所采用的鉴定方法、规范标准等）、方法（详细描述现场鉴定和实验室鉴定的方法）、检查和检测结果（包括现场检查情况、材料性能检测数据、计算分析结果等）、计算分析过程、鉴定结论、处理建议（针对鉴定发现的问题提出具体的加固或改造措施建议）等内容。报告应语言规范、内容完整、数据准确、图表清晰，结论明确且具有可操作性。

2. 内部审核与修改：鉴定报告编制完成后，由鉴定机构内部的审核人员进行审核。审核内容包括报告内容的完整性、准确性、逻辑性，以及鉴定结论和处理建议的合理性等。如果审核发现问题，返回编制人员进行修改，直至报告通过审核。

（七）报告交付与解释

1. 报告交付：审核通过后的鉴定报告交付给委托人。交付方式可以是纸质报告或电子报告，根据委托人的要求确定。同时，向委托人提供检测数据和相关资料的存储介质（如光盘、U 盘等），方便委托人保存和查阅。

2. 报告解释：鉴定机构向委托人解释鉴定报告的内容，包括鉴定结论的含义、处理建议的必要性和实施方法等。解答委托人对鉴定报告的疑问，确保委托人能够正确理解报告内容并采取相应的措施