概念
房屋鉴定是指通过对房屋的建筑结构、建筑材料、使用情况等多方面进行检测、分析和评估，确定房屋的安全性、适用性和耐久性等性能的过程。它是一个综合运用建筑学、结构力学、材料学等多学科知识的技术活动。
目的
安全性鉴定：主要是评估房屋结构是否能够承受各种荷载（包括自身重量、使用荷载、风荷载、地震荷载等），是否存在安全隐患，如结构变形、裂缝、材料老化等问题可能导致的房屋倒塌、局部损坏等危险情况，保障房屋内人员和财产的安全。
适用性鉴定：判断房屋的空间布局、功能设施等是否满足使用要求。例如，房屋的室内净高是否符合标准，楼面的平整度是否影响正常使用，排水系统是否通畅等，确保房屋能够正常地用于居住、办公、商业等各种预定用途。
耐久性鉴定：考查房屋的建筑材料和结构在长期使用过程中的性能变化，预估房屋的剩余使用寿命。比如，混凝土的碳化深度、钢筋的锈蚀情况、木结构的腐朽程度等因素都会影响房屋的耐久性。
二、房屋鉴定的主要类型安全鉴定
施工周边房屋安全鉴定：在新建建筑施工（如打桩、基坑开挖等）过程中，可能会对周边既有房屋造成影响，如引起地基沉降、墙体开裂等。这种鉴定需要对周边房屋在施工前、施工过程中和施工后的状态进行监测和评估，确定施工活动对房屋安全的影响程度。
房屋完损等级鉴定：根据房屋的结构、装修和设备三个部分的完好、损坏程度，将房屋划分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五个等级。通过现场勘查，对房屋的各个部分进行详细检查，记录损坏情况，从而确定房屋的完损等级。
危险房屋鉴定：主要是针对那些可能已经出现严重结构安全问题，存在倒塌危险的房屋。鉴定过程中，要重点检查房屋的承重结构（如梁、柱、墙等）是否有明显的变形、裂缝、倾斜等情况，以及这些问题是否已经威胁到房屋的整体安全。
抗震鉴定
对房屋在地震作用下的抗震性能进行评估。这对于位于地震设防区的房屋尤为重要。鉴定时，需要考虑房屋的结构类型、建筑年代、抗震构造措施等因素。按照相关抗震鉴定标准，通过计算和分析，确定房屋是否满足抗震要求，或者需要进行哪些抗震加固措施。
使用功能鉴定
改变用途房屋鉴定：当房屋的使用用途发生改变（如从住宅改为商业用途，或从普通办公改为数据机房等），需要对房屋的结构承载能力、防火性能、疏散通道等方面进行鉴定，以确定房屋是否能够适应新的使用功能要求。
加层或扩建房屋鉴定：在房屋进行加层或扩建工程之前，要对原房屋的结构安全进行评估。包括原房屋的基础是否能够承受增加的荷载，原结构的构件是否需要加固等内容，确保加层或扩建后的房屋安全可靠。
三、房屋鉴定的依据设计文件和施工资料
房屋的原始设计图纸（包括建筑、结构、给排水、电气等图纸）是鉴定的重要基础。这些图纸提供了房屋的结构形式（如框架结构、砖混结构等）、构件尺寸、材料强度（如混凝土等级、钢材型号等）、设备布置等关键信息。施工资料，如工程验收报告、材料检验报告、隐蔽工程记录等，可以帮助了解房屋实际施工情况，对比实际与设计的差异，发现潜在的质量问题。
相关标准和规范
《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB 50292 - 2015）：这是房屋鉴定的主要标准之一，用于对民用建筑的可靠性进行鉴定，包括安全性、适用性和耐久性等方面的评估。
《建筑抗震鉴定标准》（GB 50023 - 2009）：在进行房屋抗震鉴定时，以此标准为依据，规定了不同结构类型建筑的抗震鉴定方法、内容和评定标准。
《建筑结构检测技术标准》（GB/T 50344 - 2019）：提供了建筑结构检测的通用方法和技术要求，如混凝土结构、钢结构、砌体结构等检测内容，为房屋鉴定中的结构检测提供技术支持。
四、房屋鉴定的流程委托与受理
房屋所有人或使用人（委托人）向有资质的房屋鉴定机构提出鉴定申请，填写鉴定委托书，提供房屋的基本信息（如地址、建筑面积、建筑年代、结构类型等）和鉴定目的。鉴定机构对委托书及相关资料进行审核，符合受理条件的，与委托人签订鉴定合同，明确双方的权利和义务。
初步调查
鉴定人员对房屋进行现场勘查，收集房屋的外观、使用情况等基本信息。包括房屋的整体外观是否有倾斜、变形、裂缝等明显问题，周围环境（如相邻建筑、地下水位等）对房屋可能产生的影响，房屋的使用功能是否正常等内容。同时，收集房屋的设计文件和施工资料，为后续的详细检测做准备。
详细检测
结构检测：根据房屋的结构类型，对主要结构构件（如梁、柱、墙、板等）进行检测。对于混凝土结构，可能包括检测混凝土强度（回弹法、钻芯法等）、构件尺寸、内部缺陷（超声波检测）、钢筋配置情况（电磁感应法）等；对于钢结构，要检查钢材性能、构件变形、焊缝质量等；对于砌体结构，重点检测砌体强度、砌筑质量、墙体裂缝等。
建筑设施检测：检查房屋的给排水系统是否畅通、有无渗漏，电气系统是否安全可靠（包括电线电缆、配电箱、照明系统等），消防系统是否符合要求（消防栓、自动喷水灭火系统、火灾报警系统等）。
使用情况检测：调查房屋的使用荷载情况，是否存在超载现象。检查房屋的空间使用是否符合设计要求，有无擅自改变用途、破坏结构等情况。
分析与计算
根据详细检测得到的数据，结合房屋的结构力学模型，进行结构内力分析和承载能力计算。对于抗震鉴定，还要进行地震作用计算。分析房屋在各种荷载组合下的受力情况，判断结构构件是否满足承载能力极限状态和正常使用极限状态要求。
鉴定评级与报告编制
根据分析计算结果，按照相关标准对房屋进行鉴定评级。如在安全性鉴定中，确定房屋是属于 A 级（安全）、B 级（有一定安全隐患）还是 C 级（严重安全隐患）、D 级（危险）等。编制房屋鉴定报告，报告内容包括房屋基本信息、鉴定目的、检测情况、分析计算结果、鉴定结论和处理建议等，将报告交付委托人。
五、房屋鉴定的方法和技术现场勘查方法
目视检查：鉴定人员通过肉眼观察房屋的外观情况，如房屋整体是否有倾斜、变形，外墙装饰材料是否有脱落、空鼓，屋顶是否有积水、漏水等现象。这是基本也是直观的检查方法，可以快速发现一些明显的问题。
工具测量：使用工具进行jingque测量。例如，用全站仪测量房屋的整体倾斜度，用钢尺测量构件尺寸，用回弹仪检测混凝土强度，用裂缝观测仪测量裂缝宽度和长度等。这些工具的使用可以获取准确的定量数据，为后续的分析提供依据。
无损检测技术：在不破坏房屋结构构件的前提下，采用超声波、射线、磁粉等方法检测构件内部的缺陷。如超声波检测混凝土内部的孔洞、疏松等问题，磁粉探伤检测钢结构焊缝表面及近表面的裂纹等。
结构分析方法
手算方法：对于简单的结构形式和受力情况，采用手算方法进行结构内力分析。根据结构力学原理，如静定结构的内力计算方法（截面法、节点法等）和超静定结构的力法、位移法等，计算结构构件在各种荷载作用下的内力，然后与构件的承载能力进行比较，评估结构的安全性。
计算机模拟方法：对于复杂的结构体系，利用结构分析软件（如 PKPM、SAP2000、3D3S 等）建立房屋的结构模型。在模型中输入房屋的结构几何尺寸、材料性能、荷载情况等参数，通过有限元分析等方法，模拟房屋在各种荷载组合下的力学行为，得到更准确的内力分布和变形情况，为房屋鉴定提供更可靠的技术支持
