# 房屋安全检查鉴定 ## 一、房屋安全检查鉴定的重要性 房屋安全检查鉴定是保障房屋使用安全的关键环节。无论是老旧房屋、经历自然灾害后的房屋，还是在装修、改造前后的房屋，都需要进行安全检查鉴定。这可以及时发现房屋结构、设施等方面存在的安全隐患，如裂缝、沉降、老化等问题，为房屋的维护、加固或合理使用提供科学依据，避免因房屋安全事故造成人员伤亡和财产损失。 ## 二、检查鉴定内容 ### （一）房屋基本信息收集 1. **设计图纸审查**   - 收集房屋的建筑设计图纸（包括平面图、剖面图、立面图等）和结构设计图纸（如基础图、结构布置图、节点详图等）。通过这些图纸了解房屋的结构形式（如砌体结构、框架结构、剪力墙结构等）、层数、高度、跨度，各构件（梁、柱、墙等）的尺寸和材料规格，基础类型（如条形基础、筏板基础、桩基础等），以及其他设计参数（如荷载取值等）。 2. **施工记录查阅**   - 查看房屋的施工记录，包括混凝土施工记录（如配合比、浇筑日期、试块抗压强度试验报告等）、钢筋隐蔽工程记录（如钢筋的品种、规格、数量、位置、连接方式等）、砌体施工记录（如砖或砌块的型号、砌筑砂浆的强度等级、砌筑方式等）、钢结构施工记录（如钢材型号、焊接工艺评定报告、高强螺栓拧紧力矩记录等）。施工记录能够反映房屋实际的施工质量，对后续的安全鉴定有重要参考价值。 3. **房屋使用情况调查**   - 了解房屋的使用历史，包括是否经历过改造、装修、火灾、地震等情况。询问房屋目前的使用功能（如居住、办公、商业等）、使用荷载（是否有大型设备、密集人员等）以及使用过程中出现的问题（如漏水、墙体裂缝等）。 ### （二）场地与地基基础检查 1. **场地条件评估**   - 调查房屋所在地的场地地形地貌（如是否处于山坡、河边、软土地基等）、地质构造（是否有断层、溶洞等不良地质条件）、地下水位（地下水位过高可能导致基础受潮、沉降等问题）等。这些因素会影响房屋地基基础的稳定性。 2. **地基基础检查**   - 检查基础的类型、尺寸和埋深是否符合设计要求。对于浅基础（如条形基础、独立基础），查看基础周围地面是否有裂缝、沉降、隆起等现象，可通过水准仪等设备测量基础的沉降情况。对于桩基础，采用低应变法、高应变法或超声波法等检测桩身完整性，确保桩基础能够有效地将上部结构荷载传递到地基持力层。 ### （三）建筑结构外观检查 1. **整体外观观察**   - 从房屋的外部和内部观察整体外观是否有明显的倾斜、变形。可以使用全站仪、经纬仪等测量仪器检查房屋的垂直度，对比不同楼层的外墙角点是否在同一铅垂线上，判断房屋是否有整体倾斜。对于多层或高层建筑，还需检查楼层之间的连接部位是否有错位、分离等情况。 2. **墙体检查**   - **裂缝检查**：仔细检查内外墙体上的裂缝，记录裂缝的位置（如门窗洞口周边、墙角、纵横墙交接处等）、长度、宽度、深度、走向（水平、垂直或斜向）以及裂缝出现的楼层。墙体裂缝可能是由于结构受力不均、温度变化、基础沉降或材料老化等原因引起的。不同类型的裂缝（如贯穿性裂缝、斜裂缝等）对房屋安全的影响程度不同。   - **墙体材料检查**：检查墙体的材料质量，对于砌体墙，查看砖或砌块是否有破损、疏松、风化等情况，灰缝是否饱满、均匀。对于混凝土墙，检查表面是否有蜂窝、麻面、露筋等缺陷。墙体材料的损坏可能影响墙体的强度和稳定性。   - **墙体与构件连接检查**：检查墙体与梁、柱等结构构件的连接是否牢固，连接方式是否符合设计要求。连接不良可能导致墙体在受力时出现局部破坏，影响房屋整体结构安全。 3. **梁、柱等结构构件检查**   - **混凝土结构构件检查（如果是混凝土结构）**     - **强度检测**：采用回弹法、超声 - 回弹综合法或钻芯法检测混凝土梁、柱等构件的强度。回弹法是通过回弹仪在混凝土表面测量回弹值来初步推断混凝土强度，对于回弹值异常的区域可采用钻芯法获取更准确的内部强度数据。同时检测混凝土的碳化深度，因为碳化会降低混凝土的碱性，使钢筋容易生锈，进而影响结构的耐久性和承载能力。     - **钢筋检测**：利用钢筋探测仪检测混凝土构件中钢筋的位置、直径、间距等信息。必要时，可以局部剔凿混凝土，直接观察钢筋的锈蚀情况、数量和实际尺寸，并截取钢筋样本进行力学性能检测（如拉伸试验检测屈服强度、抗拉强度等），以判断钢筋是否符合设计要求。     - **构件变形检查**：使用水准仪、全站仪或拉线法等方法检查梁、柱等构件是否有弯曲变形，如梁的挠度、柱的垂直度偏差等。将检测结果与设计规范允许的变形值进行比较，若变形超过限值，可能会影响构件的承载能力。   - **钢结构构件检查（如果是钢结构）**     - **钢材性能检测**：对钢材进行力学性能检测，如屈服强度、抗拉强度、伸长率等，通过拉伸试验进行。同时进行化学成分分析，检查钢材中的碳、硫、磷等元素的含量是否符合标准。观察钢材表面的锈蚀情况，使用超声波测厚仪测量钢材的实际厚度，因为钢材锈蚀会减小构件的有效截面，降低其承载能力。     - **连接节点检查**：对于焊接节点，采用无损检测方法（如超声波探伤、磁粉探伤等）检查焊缝内部是否存在气孔、夹渣、未焊透等缺陷，同时检查焊缝外观质量（如焊缝形状是否规则、是否有咬边、裂纹等）。对于螺栓连接节点，检查螺栓的规格、型号是否符合设计要求，使用扭矩扳手检查螺栓的拧紧力矩是否达到规定值，查看螺栓是否有松动、锈蚀等情况。连接节点的质量直接影响钢结构的整体性和承载能力。   - **砌体结构构件检查（如果是砌体结构）**     - **砌体强度检测**：可采用原位轴压法、扁顶法等检测砌体的抗压强度。检查砌体的灰缝是否饱满，砖或砌块是否有松动、破损等情况。灰缝不饱满会降低砌体的整体性和承载能力。     - **墙体垂直度检查**：使用靠尺或铅垂线检查墙体的垂直度。墙体倾斜可能是由于基础不均匀沉降或结构受力不均引起的，严重的墙体倾斜会影响墙体的稳定性。 ### （四）建筑设施设备检查 1. **消防设施检查**   - **消防器材检查**：检查房屋内的灭火器、消火栓、灭火器具等是否齐全、完好有效。查看灭火器的压力是否正常，保险销是否完好，灭火剂是否在有效期内；消火栓的阀门是否能正常开启，水带、水枪是否完好无损且便于取用。   - **消防通道检查**：确保消防通道畅通无阻，通道内不得堆放杂物。检查通道的宽度是否符合规定要求，疏散门是否能正常开启和关闭，并且应向疏散方向开启。   - **自动消防系统检查**：对于安装有自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统等自动消防系统的房屋，检查系统是否正常运行。包括喷头是否完好、无堵塞，报警阀组是否正常工作，探测器、手动报警按钮是否灵敏有效，消防控制中心的设备是否能正常显示和控制消防系统的运行状态等。 2. **电气设施检查**   - **配电箱及线路检查**：检查配电箱内的电气设备（如断路器、接触器等）是否正常工作，接线是否牢固，有无过热、烧焦的迹象。查看电线电缆的敷设是否符合规范，是否有老化、破损、过载等情况，特别是在电线穿墙、穿楼板等部位要重点检查。   - **插座和开关检查**：检查插座和开关是否能正常使用，有无接触不良、打火等现象。检查插座是否配备了必要的接地保护，对于一些大功率电器使用的插座，要检查其额定电流是否满足要求。   - **照明系统检查**：检查房屋内的照明灯具是否正常发光，亮度是否满足使用要求。对于应急照明系统，要检查其是否能在停电时自动启动，应急照明时间是否符合规定要求。 3. **给排水设施检查**   - **供水系统检查**：检查房屋的供水管道是否有漏水、渗水现象，水压是否正常。查看水、阀门等供水设备是否完好，能够正常开启和关闭。对于有水箱、水池的房屋，要检查其水质是否符合卫生标准，水箱、水池的密封性是否良好，液位控制装置是否正常工作。   - **排水系统检查**：检查排水管道是否通畅，有无堵塞、渗漏的情况。观察地漏是否能正常排水，排水坡度是否符合要求。对于有地下室的房屋，要特别注意地下室的排水情况，防止雨水倒灌或地下水渗漏。 ### （五）房屋使用功能检查 1. **空间布局与使用安全检查**   - **空间布局合理性检查**：检查各个房间、功能区域（如客厅、卧室、厨房、楼梯间等）的布局是否合理，空间是否满足使用要求。例如，房间的面积是否能够满足家具摆放和人员活动的需要，楼梯间的宽度是否符合疏散要求等。   - **家具及设备安装安全检查**：检查室内家具（如床、桌椅、橱柜等）是否摆放稳定，有无倾倒的危险。对于一些大型设备（如空调、热水器等），检查其安装是否牢固，连接线路是否安全。同时，检查室内的隔断、吊顶等装饰装修材料是否安装牢固，有无脱落的风险。 2. **安全疏散设施检查**   - **楼梯检查**：检查楼梯的踏步、扶手是否完好，楼梯的坡度、宽度是否符合安全标准。对于多层房屋，要确保楼梯的数量和位置符合疏散要求，并且楼梯间的防火性能良好，能够在紧急情况下为人员疏散提供安全通道。   - **电梯检查（如果有电梯）**：检查电梯是否正常运行，安全装置（如安全钳、限速器、缓冲器等）是否有效。查看电梯轿厢内的紧急报警装置、通风装置等是否正常工作，电梯的维护保养记录是否齐全。   - **疏散指示标志和应急照明检查**：检查疏散指示标志是否清晰、明显，安装位置是否符合要求，指示方向是否正确。应急照明灯具应能在停电等紧急情况下正常点亮，其亮度和照明时间应满足疏散要求。 ## 三、检查鉴定流程 ### （一）委托与准备阶段 1. **委托检查鉴定**   - 房屋所有者、使用者或相关管理部门（如物业管理公司、房产管理部门等）向具有资质的房屋安全检查鉴定机构提出委托。委托时需要提供房屋的基本信息（如地址、建筑面积、结构类型、建成时间等）、设计图纸、施工记录、使用情况等相关资料。 2. **检查鉴定准备**   - 检查鉴定机构收到委托后，对委托资料进行初步审查，确认资料完整且符合要求。然后，根据检查鉴定任务准备所需的设备和工具，如回弹仪、全站仪、钢筋探测仪、电气检测工具、消防检查设备、给排水检测工具等，并安排的检查鉴定人员。 ### （二）现场检查鉴定阶段 1. **结构信息核对与外观检查现场操作**   - 检查鉴定人员到达现场后，首先核对房屋的实际结构形式、尺寸等信息与设计图纸是否一致。然后对房屋进行全面的外观检查，包括整体外观观察、墙体检查和梁、柱等结构构件检查，详细记录检查结果，如发现裂缝、变形、锈蚀等情况，要详细记录其位置、大小、程度等信息。 2. **设施设备检查现场操作**   - 对房屋的消防设施、电气设施、给排水设施等进行现场检查。在消防设施检查中，检查消防器材的位置、数量、状态，消防通道的畅通情况，自动消防系统的运行状态等；在电气设施检查中，检查配电箱、线路、插座、开关和照明系统等；在给排水设施检查中，检查供水系统和排水系统的运行情况。 3. **使用功能检查现场操作**   - 对房屋的使用功能进行检查，包括空间布局与使用安全检查和安全疏散设施检查。检查人员通过观察和简单的测试（如推动家具、行走楼梯等）来判断其安全性，对于一些装饰装修材料，要检查其安装牢固程度。 ### （三）数据分析与评估阶段 1. **数据整理与计算**   - 将现场检查鉴定收集到的数据进行整理，包括文字记录、照片、测量数据等。对结构检测数据进行分析，如计算混凝土强度平均值、标准差，分析钢结构构件的应力状态等。对设施设备检查数据进行分类整理，如消防设施的完好率、电气设施的故障点等。 2. **安全评估**   - 根据整理后的检查鉴定数据和相关的建筑安全标准、规范，对房屋的安全状况进行评估。评估结果可以分为安全、基本安全（存在一些小问题但不影响整体安全）、不安全（存在较大安全隐患，需要立即整改）等不同等级。对于评估为不安全的情况，要详细分析原因，指出存在的安全隐患和可能导致的后果。 ### （四）报告编制与反馈阶段 1. **报告编制**   - 根据数据分析和安全评估结果，编制房屋安全检查鉴定报告。报告内容应包括房屋的基本信息、检查鉴定目的、检查鉴定内容和方法、现场检查鉴定结果、数据分析与评估结论、存在的问题及建议整改措施等。报告应具有准确性、完整性和可读性，以便于房屋所有者、使用者或管理部门理解和决策。 2. **报告反馈**   - 将编制好的检查鉴定报告提交给委托方，同时向他们详细解释报告中的内容和结论。对于存在安全隐患的问题，要重点强调其严重性和紧迫性，建议及时采取整改措施。 ## 四、注意事项 ### （一）检查鉴定机构选择 1. **资质要求**   - 应选择具有相应资质的房屋安全检查鉴定机构，如建筑工程质量检测资质、房屋安全鉴定资质等。查看机构的资质证书，确保其具备合法的检查鉴定资格和的检测能力。 2. **经验和信誉**   - 考虑检查鉴定机构的经验和信誉。通过查看以往的房屋安全检查鉴定案例、客户评价等方式，了解机构在房屋安全检查鉴定方面的水平和服务质量。 ### （二）资料提供准确性 1. **完整准确的资料**   - 委托方应向检查鉴定机构提供准确、完整的房屋资料，包括设计图纸、施工记录、使用情况等。不准确或不完整的资料可能会导致检查鉴定结果出现偏差，影响对房屋安全状况的正确评估。如果在检查鉴定过程中发现资料有误或需要补充，应及时与检查鉴定机构沟通。 ### （三）现场检查鉴定安全保障 1. **人员安全措施**   - 在现场检查鉴定过程中，要确保检查鉴定人员的安全。对于高处作业（如检查屋顶结构、高层外墙等），应采取必要的安全防护措施，如佩戴安全带、设置安全防护栏等。房屋所有者或使用者应配合检查鉴定人员的工作，提供安全的检查鉴定环境。 2. **检查鉴定设备安全**   - 注意检查鉴定设备的安全使用和搬运，避免设备损坏或对检查鉴定人员造成伤害。例如，在使用大型检查鉴定设备（如钻芯机、探伤仪等）时，要确保设备的稳定性和安全性。 ### （四）检查鉴定报告应用与跟踪 1. **正确理解报告结论**   - 委托方应正确理解和应用检查鉴定报告的结论。如果报告指出房屋存在安全隐患，应及时采取措施进行整改。并且，在房屋的后续使用过程中，要对房屋的状态进行跟踪监测，如定期检查结构构件的变形情况等，确保房屋的长期安全。 2. **复查与更新检查鉴定**   - 根据房屋的使用情况和结构变化（如进行了加固、改造、装修等），适时对房屋进行复查或更新检查鉴定。例如，当房屋经过一定年限的使用后，可能需要重新评估房屋的安全状况。