房屋可靠性鉴定是对房屋结构的安全性、适用性和耐久性进行评估和鉴定的过程。其目的是确定房屋在规定的时间内、在规定的条件下，能否满足预定的功能要求，以及是否存在安全隐患。
一、鉴定的重要性
保障人民生命财产安全
房屋是人们生活和工作的重要场所，其可靠性直接关系到人民的生命财产安全。通过对房屋可靠性进行鉴定，可以及时发现房屋存在的安全隐患，采取相应的措施进行修复或加固，避免因房屋倒塌等事故造成人员伤亡和财产损失。
例如，在地震、台风等自然灾害发生时，可靠性高的房屋能够更好地抵御灾害，减少损失。
维护社会稳定
房屋质量问题可能引发社会矛盾和纠纷，影响社会稳定。通过对房屋可靠性进行鉴定，可以明确房屋的质量状况，为解决纠纷提供依据，维护社会公平正义。
比如，因房屋质量问题导致的房屋裂缝、漏水等问题，可能引发业主与开发商、物业公司之间的矛盾，通过鉴定可以确定责任方，促进问题的解决。
促进房地产市场健康发展
房屋可靠性鉴定有助于提高房地产市场的透明度和公信力，促进房地产市场的健康发展。通过对房屋可靠性进行鉴定，可以为购房者提供客观、准确的房屋质量信息，帮助购房者做出明智的购房决策。
同时，也可以促使开发商和施工单位提高房屋质量，增强市场竞争力。
二、鉴定的内容
结构安全性鉴定
对房屋的结构体系、构件布置、连接节点等进行检查和分析，评估其承载能力和稳定性。包括对混凝土结构、钢结构、砌体结构等不同结构形式的房屋进行检测，检查构件的裂缝、变形、腐蚀等情况，以及基础的沉降、倾斜等问题。
例如，对于混凝土结构的房屋，需要检测混凝土的强度、钢筋的配置和锈蚀情况等；对于钢结构的房屋，需要检测焊缝质量、钢材的强度和锈蚀情况等。
适用性鉴定
检查房屋的使用功能是否满足设计要求和相关标准。包括对房屋的空间布局、采光、通风、保温、隔热、防水等性能进行检测，评估其是否能够为使用者提供舒适、安全的居住和工作环境。
例如，检查房屋的门窗是否密封良好，卫生间、厨房等区域的防水是否合格，室内温度、湿度是否适宜等。
耐久性鉴定
对房屋的耐久性进行评估，包括混凝土的碳化、钢筋的锈蚀、钢结构的腐蚀等情况。预测房屋的使用寿命，为房屋的维护和改造提供依据。
例如，通过检测混凝土的碳化深度和钢筋的锈蚀程度，可以评估混凝土结构的耐久性；通过检测钢结构的涂层厚度和锈蚀情况，可以评估钢结构的耐久性。
三、鉴定的方法
资料审查
收集房屋的设计图纸、施工记录、竣工验收报告、使用维护记录等资料，对房屋的建设历史和使用情况进行了解。通过审查资料，可以初步判断房屋的质量状况和存在的问题。
例如，审查设计图纸可以了解房屋的结构形式、设计参数等；审查施工记录可以了解房屋的施工过程和质量控制情况；审查竣工验收报告可以了解房屋是否通过了验收，以及验收时存在的问题。
现场检查
对房屋进行实地检查，包括外观检查和内部检查。外观检查主要是观察房屋的整体外观是否存在裂缝、变形、倾斜等异常情况；内部检查则是对房屋的各个部位进行详细检查，如梁、柱、楼板、墙体、屋面等的裂缝、变形、腐蚀等情况，以及设备设施的运行状况和安全性。
例如，使用裂缝宽度检测仪、水准仪、经纬仪等仪器对房屋的裂缝宽度、沉降情况、倾斜角度等进行测量；使用钢筋探测仪、混凝土强度检测仪等仪器对房屋的钢筋配置和混凝土强度进行检测；使用电气测试仪、管道检测仪等仪器对房屋的设备设施进行检测。
检测试验
根据需要，对房屋的某些部位或材料进行检测试验，以确定其性能和质量。检测试验包括材料性能试验、结构性能试验、设备设施性能试验等。
例如，对混凝土进行强度试验、对钢材进行拉伸试验、对砌体进行抗压强度试验等，以确定材料的性能；对房屋的结构进行荷载试验、抗震试验等，以确定结构的承载能力和抗震性能；对房屋的设备设施进行运行试验、性能测试等，以确定设备设施的运行状况和安全性。
计算分析
根据房屋的设计图纸和现场检查、检测试验的结果，进行结构计算和分析，评估房屋的结构安全性和使用功能。计算分析包括结构承载力计算、变形计算、抗震计算等。
例如，通过计算分析确定房屋的梁、柱、楼板等构件的承载能力是否满足要求；通过计算分析确定房屋在地震作用下的反应，评估其抗震性能是否符合要求。
四、鉴定的流程
委托鉴定
房屋所有权人、使用人或相关单位可以委托具有相应资质的鉴定机构进行房屋可靠性鉴定。委托时应明确鉴定的目的、范围、内容和要求，并签订委托合同。
例如，业主发现房屋存在裂缝、漏水等问题，可以委托鉴定机构对房屋的质量进行鉴定，以确定问题的原因和解决方案。
资料收集
鉴定机构收集房屋的相关资料，包括设计图纸、施工记录、竣工验收报告、使用维护记录等。同时，还应收集与房屋有关的法律法规、标准规范等文件。
例如，鉴定机构可以向业主、开发商、物业公司等单位索取相关资料，也可以通过查阅档案、走访相关部门等方式收集资料。
现场检查
鉴定机构组织技术人员对房屋进行现场检查，记录检查结果和发现的问题。现场检查应包括外观检查和内部检查，使用的检测仪器和设备对房屋的结构、材料、设备设施等进行检测。
例如，鉴定机构可以组织结构工程师、建筑师、检测工程师等技术人员对房屋进行现场检查，使用裂缝宽度检测仪、水准仪、经纬仪、钢筋探测仪、混凝土强度检测仪、电气测试仪、管道检测仪等检测仪器和设备对房屋进行检测。
检测试验
根据需要，鉴定机构对房屋的某些部位或材料进行检测试验。检测试验应委托具有相应资质的检测机构进行，并按照相关标准规范进行操作。检测试验结果应作为鉴定的重要依据之一。
例如，鉴定机构可以委托的检测机构对混凝土进行强度试验、对钢材进行拉伸试验、对砌体进行抗压强度试验等，也可以对房屋的结构进行荷载试验、抗震试验等。
计算分析
鉴定机构根据房屋的设计图纸和现场检查、检测试验的结果，进行结构计算和分析。计算分析应采用的结构分析软件，并按照相关标准规范进行操作。计算分析结果应作为鉴定的重要依据之一。
例如，鉴定机构可以采用有限元分析软件对房屋的结构进行计算分析，确定房屋的梁、柱、楼板等构件的承载能力、变形情况、抗震性能等。
综合评定
鉴定机构根据资料审查、现场检查、检测试验和计算分析的结果，对房屋的可靠性进行综合评定。综合评定应考虑房屋的结构安全性、适用性、耐久性等方面的情况，给出房屋的可靠性等级，并提出相应的处理建议。
例如，鉴定机构可以根据房屋的裂缝情况、变形情况、腐蚀情况、承载能力、抗震性能等方面的情况，对房屋的可靠性进行综合评定，给出房屋的可靠性等级为 A、B、C、D 四个等级，并提出相应的处理建议，如维修、加固、拆除等。
报告编制
鉴定机构编制房屋可靠性鉴定报告，报告应包括鉴定的目的、范围、内容、方法、结果和建议等。报告应内容详实、数据准确、结论明确，并符合相关标准规范的要求。
例如，鉴定报告应包括房屋的基本情况、鉴定的目的和范围、鉴定的依据和方法、现场检查和检测试验的结果、计算分析的结果、综合评定的结果、处理建议等内容。
报告审核
鉴定机构内部对鉴定报告进行审核，确保报告的准确性和可靠性。审核人员应具有相应的技术资格和经验，并按照相关标准规范进行审核。
例如，鉴定机构可以组织专家对鉴定报告进行审核，审核人员应包括结构工程师、建筑师、检测工程师等技术人员，审核内容应包括报告的内容是否详实、数据是否准确、结论是否明确、处理建议是否合理等。
报告交付
鉴定机构将审核通过的鉴定报告交付委托方，委托方应根据报告中的处理建议采取相应的措施进行处理。鉴定报告应作为房屋维护、改造和管理的重要依据之一。
例如，委托方可以根据鉴定报告中的处理建议，对房屋进行维修、加固、拆除等处理，也可以将鉴定报告作为房屋维护、改造和管理的重要依据之一，定期对房屋进行检查和维护，确保房屋的可靠性。
五、鉴定机构和人员要求
鉴定机构要求
具有独立法人资格，具备相应的资质证书，如建设工程质量检测机构资质证书、房屋可靠性鉴定资质证书等。
有固定的办公场所和必要的检测设备，有健全的质量管理体系和技术管理体系。
鉴定机构应在其资质范围内从事房屋可靠性鉴定工作，不得超越资质等级和业务范围承接鉴定任务。
鉴定人员要求
鉴定人员应具备相应的知识和技能，有丰富的实践经验。鉴定人员应经过培训，取得相应的资格证书，如注册结构工程师、注册土木工程师等。
鉴定人员应遵守职业道德规范，客观、公正地进行鉴定工作，不得泄露委托方的商业秘密和技术秘密。
六、鉴定后的处理措施
可靠性等级为 A、B 级的房屋
可以继续正常使用，但应定期进行检查和维护，确保房屋的可靠性。
例如，房屋所有权人或使用人可以定期对房屋进行检查和维护，及时发现和处理问题，确保房屋的可靠性。
可靠性等级为 C 级的房屋
应采取适当的维修加固措施，提高房屋的可靠性。维修加固方案应经过设计和论证，并由具有相应资质的施工单位进行施工。
例如，房屋所有权人或使用人可以委托的设计单位和施工单位对房屋进行维修加固，提高房屋的可靠性。
可靠性等级为 D 级的房屋
应立即停止使用，并采取拆除或重建等措施。在拆除或重建过程中，应确保施工安全，避免对周边环境和人员造成危害。
例如，房屋所有权人或使用人应立即停止使用房屋，并采取拆除或重建等措施。在拆除或重建过程中，应委托的施工单位进行施工，确保施工安全，避免对周边环境和人员造成危害。
房屋可靠性鉴定是保障人民生命财产安全、维护社会稳定、促进房地产市场健康发展的重要手段。在进行鉴定时，应严格按照相关标准规范进行操作，确保鉴定结果的准确性和可靠性。同时，对于鉴定结果为存在安全隐患或可靠性等级较低的房屋，应及时采取相应的处理措施，确保房屋的可靠性。
